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  • 来说说关于抵押房产的事情——说说一桩抵押房购买案例

    首先关于抵押房的情况,他分为一抵,二抵,就是房屋有个一次抵押的状态后在次进行抵押。

    抵押状态一般都是分为银行抵押,如工农建商等银行。金融机构抵押这2种,如各种金融机构。

    一抵的额度是房屋评估价格的7成,二抵一般是房屋第一次抵押时没有抵满7成或者后来房屋升值后拿这升值的部分做抵押。

    举例:王先生在2014年买了套房子价值100万,首付30万,按揭70万,经过几年房子升值,目前房子价值180 万,他现在可贷款金额180万乘以0.7等于126万,126万-第一次贷款余额65万=61万,他这次可贷金额61万。

    来说说昨天旁听的购买案例吧,先来简介哈3方的身份和背景及抵押房子的情况

    甲方:房东,夫妻二人,男方说话咋咋呼呼的,大嗓门,及其不尊重女方,话语之间无逻辑,从事行业未知

    乙方:买房人,房虫,精通二手房行业

    丙方:主单人,中介方,即我们

    房子:武泰闸江民路某个还建房小区,电梯房93平,楼层偏低,无增值税的正常市价是140-145之间,房子在金融机构做了满抵押102

    原因:男方说老头子退休三无人员,抵押后给他治病。中途男回家后女说是做生意失败+治病。我的猜测是生意失败-这个已经不重要了

    上个月28号来店里说自己房子卖,他说卖93平120需要找全款客户,当时主单人给乙方打了电话,乙方说已经看过了,乙方说我出看房时出的价格,甲方说不同意,太低了,留了个电话就走了。

    昨天上午10点多甲方突然来店里说我同意乙方上次出的价格,你问问乙方还要不要,乙方派了人过来和甲方见面了,简单的了解哈情况的,中途甲男很大声音吼过甲女,没有脏话,但是听了让我们整个店里的人都不怎么舒服的那种态度。途中甲男还说自己是拆迁办的,说自己很懂法律,知道自己怎么去逃避法律责任的一些事情,是当着所有我们店还有乙方的面说的。甲方把手机里面金融机构产生罚息的短信给乙方看了,乙方说这个房子我们需要找垫资的,然后就出去一直沟通,11点左右的时候乙方说他那边的垫资朋友说这个房子做垫资的风险太高了,原因是这个房子全额也只能抵押102,他抵押了102,现在还产生了罚息,这个风险较高,你能不能让房东拿个5-10个出来,最少得5个,我对乙方说,甲方现在已经产生了罚息了,手上肯定不会有钱拿出来的。11半点甲男回家一趟,说有人过来看房子,大概半小时左右,主单人问甲女为啥欠这多钱,甲女说是做生意亏了,给老头子治病。12点甲男来了后一直在店里坐着,乙方在外面打电话沟通,到了1点多的时候乙方进来了,他的意思还是要甲方拿5万出来,甲方说我没钱撒,要是有钱肯定也不会卖房子的,然后双方就散场了。

    今早给乙方打了电话,乙方的说辞是需要甲方拿5w出来,再一个就是垫资公司觉得此案风险过高。此时,此单已经完全签约的可能性了。

     

    个人分析:此抵押房无法签约的主要原因在甲方,主要是甲方的言语神态之间之间的表达就是一个二流子,不靠谱的人,次要就是他觉他所面临的一切都无所谓的态度。

     

    前段时间在论坛看到有个人做二抵后去投资,买了个带有二抵的房子,结果被坑了,只想说,此案子的责任大部分在于中介,还有就是抵押的房子没有在靠谱熟人的引荐直接不要去随意的购买的,搞不好就是坑,当然啦,蛋糕就在眼前,吃不吃的决定权使用是在你的手上。

  • 2019年我是如何一步一步成为北京房奴的

    昨天去北京公积金贷款抵押中心,取回了那个之前一直向往的东西,没错,不动产权证,想想这半年,有高兴,也有失落,还有冲动和惊喜~
    我老家外地的,去年五月从韩国回来和女友分手了,因为之前买房子的事吵过不少架,一直分分合合不利索,他家里也一直瞧不上我这农村的,觉得在大城市肯定买不起房,于是那一次我下定决心到此为止,我一定要把房子买了,让她家里知道我是买得起的,特别想证明自己!
    劳动节分手,5月3号!4号我出差了,12回的,中间给我发过短信,说谈结婚的事儿,我没搭理,我知道不靠谱!回到北京后,我马不停提,约了中介房子,看了五天,每天下班都去看,看了十几套,最后5月17号选择了离地铁近一些的二手房!于是马上约房主,在附近的肯德基签了购房合同,一式三份,我现在还记得签字时的心情,真是五味杂陈,记得清清楚楚,手一直抖!当时在想,会不会买贵了?会不会还会降价?贷款能办下来吗?万一房贷不批,我会不会要支付违约金?当时征信是有逾期的,还有首付这么多怎么办?当时工资都放女友那儿了,分手也没找她要,懒得要了,不想再有瓜葛~另外由于签订合同时我社保不满五年,要到七月才能网签,我还在担心,这中间政策会不会发生变化!反正一大堆的问题,虽然基本都跟中介核实过,但心里还是有些担心!
    这中间,还有两个小插曲,因为北京是七月份调整公积金缴存基数,我2017年终奖是降低了的,所以公积金有下调的风险!后赶紧问中介这情况怎么弄,他说不要急,可以让单位多交点,自己把多交的那部分给补上,好多人这么干!后来我问了单位,不行,严格按照薪酬制度来,后来我就慌了,这可咋办?公积金少缴,会影响贷款额度,然后会多交首付,本来首付就紧张,按照贷款120万来算得,要是贷款再降额度,我就真的面临违约的情况了!


    另外一个插曲,中介把合同文本修改了!这事儿之前说过,这里提醒大家,签完三方购房合同,一定要把自己那份拿走,防止他们修改合同,当然一般中介不会,但以防万一!当时为这个事儿我很不爽,虽然改动不大,没有影响合同内容,只是语法上的更改,但事先没告诉我,我真的很不爽!记得当时他们说公章没带,要把合同拿回去盖章,我信了,呵呵!
    就这样,怀着惴惴不安的心情,到了7月!2号,中介去审核我的购房资格,社保五年没问题了!
    10号带着八千去网签!有三千说是高评费,没有发发票,其实就是给评估机构工作人员的红包!
    17号接到通知去公积金管理中心面签!工作人员很严肃,搞得我心惊胆战,心里没底!生怕随时被拒绝,生怕随时告知资格不符!还好办理比较顺利!
    22号,公积金管理中心通知审核,还好是市管公积金不查征信,我的公积金缴存额度也没降,没有影响贷款额度!
    30号交税,过户!
    8月12号接到通知,审核通过,已经放款120万!
    21号,物业交割,检查户口,转移有线电视什么的!
    9月房子出租!17号,北京出公积金新政,工作一年贷款10万,我五年多,只能60万!
    昨天,抵押手续完成,拿到房本!
    半年了,当时不知道是不是因为冲动斗气买的房,可是现在我也没告诉前女友我买房了,没有任何想要去证明自己有能力买房的想法了,不知道为什么~
    我也不知道买房是不是对的,因为离市区较远,目前价格降了点!但是想到现在如果要买,只能贷款一半,友有些庆幸!
    总之,成为了房奴,我也不知道是快乐还是心酸!!!

  • [原创]我该不该卖房离开杭州 福利射U

    前天过完我30虚岁生日,这两天空下来对自己进行总结,并请艾薇论坛里大神们解惑我该不该离开杭州,请从房产处理,工作发展,小孩教育等方面进行分析,您的分析有道理的我会发送1万U感谢,总额60万u,因银行限额问题,分三个月发送完毕。
    我老家是江苏中部qd的一个小镇,老婆家离我老家30分钟车程,是个农村,父母双方都在老家务农。我现在定居杭州,有两套房产,都在未来科技城区域,一套160多平米的自住,现在行情大约550万,有100万贷款。还有一套90平,大约250万,全款。还好早工作几年,不然现在价格买房不会轻松。再说我工作,杭州普通上班族,我在al,老婆在普通私企。在al上班加班很多,我前年几乎天天加班到凌晨2点,跟媳妇性生活也不多,一直没有孩子,当然前年收入也是最多,P6全年40多万。然后去医院检查,我弱精加各种其他毛病,把我吓着了,跟媳妇商量后向领导申请转岗,现在工资减了大半,但是轻松很多,加上各种锻炼,去年6月媳妇生了一对双胞胎小公主。所以我的资产就是两套房+两个娃。我现在一年20万,媳妇10万。但是买房时有些信用贷款,还欠30万左右,明年还清。

    我转岗之后身体明显感觉轻松很多,跟媳妇ml也有质量,最得意的就是干出了一对小公主,但是我收入也低了很大一截,发现周边以前跟我差不多的人都已经上去了,而我因为转岗,几乎以后的上升空间很小,而且几乎不加班,跟以前的领导同事明显有了距离隔阂,这种距离让我很不适应,跟朋友们工资的对比让我有想辞职的想法。我媳妇的工作比较一般,辞职对于她也没有多大问题。

    让我有卖房离开杭州的想法是因为孩子的教育问题。我老家江苏qd那边教育是很强的,可是我现在待的未来科技城这边教育资源稀缺。我两套房所在的学区都没有好一点的小学 初中可以读。而私立小学比比皆是,一学期6万,一年12万,我是双胞胎,一年25万给小孩上学,明显超出我的承受能力。还有比比皆是的私教课,一节200多,就1个小时,对于农村出来的我们来说……….我能骂人么,咋这么贵!
    我算了下,卖掉两套房,还清贷款,我能有600多万的存款。老家双方父母年级也都大了,我老家有大套的那种洋楼可以住,如果回去可以照顾两边老人,在老家找份工作,两个人一年也能有近20万收入。如果去县城买房,去除100多万,500万银行理财,一年6个点也有30万入账。小孩的教育老家那边我觉得不弱于杭州,可能见识上不如城里孩子那么多,但是考大学方面我感觉比浙江这边强一些,高考前我当时都是做全国卷减压的。
    我把我的想法跟媳妇商量了,她不大同意,第一al的工作辞职太可惜,现在比较轻松,一年也有20万。第二 小孩的教育,杭州毕竟要举行亚运了,以后的发展前景很好,小地方的孩子跟城市里的孩子以后成长会有差距。第三 如果现在卖房,房价亚运又大涨一波,到时后悔都来不及。 第四 如果以后俩公主长大了,还是想回大城市,那到时再花什么代价给她们在大城市买房定居?到时的500万还能换套房么?

    我的理由是:1、现在的房贷每月还款还有信用贷款,加上小宝宝出生后的费用都让我有点捉襟见肘,甚至有点焦躁。2、房市的涨幅我觉得有限,杭州这边虽然没有一线城市泡沫那么大,但是以后跌估计不可能,大涨我觉得更不可能,慢慢涨的话不如卖了拿银行利息,没有贷款,日子过得还很轻松。 3、现在工作待着不是很舒心,有同事升值我贬值的失落感,我向往的生活是可以买辆房车,可以经常带着家人去看祖国的大好河山,去品尝各地的丰富美食,偶尔寒暑假出个国旅游,而现在的节奏让我看不到那种可能。 4、双方父母都在老家,之前媳妇怀孕来杭州一起生活过,但是有矛盾,婆媳矛盾、双方父母矛盾等等等等,如果让他们住另一套小房子他们也不习惯,杭州到老家开车5个多小时车程也不利于照顾。如果回老家可以近距离照顾到他们。

    我之前看过一个帖子,好像是知乎上的,意思是卖了北京的住房回了老家农村,被哇哈哈、王老几假冒品牌,被没有肯德基没有大型商场,被it男应聘成网管给打败了,又杀回北京的故事。我应该不会出现这个顾虑,江苏的经济我觉得还可以,我可以回老家县城,也有肯德基 有大商场,在我家镇上也有娃哈哈,王老吉,没有假货,至于工作我既然辞职了,就想自己试试干个啥,主要时间要自由,要能让我实现带全家出游的梦想,能飞去新马泰,能开着房车去西藏新疆。或者现在流行的自媒体也可以试试,视频编辑我拿手。

    我的想法有天真的一面,主要是对于我脱离房贷生活,带着我爱的人一起旅行的美好憧憬。虽然可能继续被房贷等压力妥协,继续在这边工作,但我有这个辞职卖房的计划,希望大家给予分析,指正。还是开头那样,有道理的分析或者赚钱的路子,回去的发展,老家能做的事业,小孩的教育、未来科技城房价的涨跌,您分析的有道理我给您转1万u感谢。
    还有最近看论坛里聚聚的帖子,又是中美贸易战,人民币贬值,房价虚高,二手房腰折,请大家讨论我这情况,房子是否考虑出售一套,现金为王,自留现金。

    一个三十而立的充满憧憬的幼中年大叔!!!

  • 普通工人也来讨论普通三线城市工人职工家庭买房的困难性

    我所在鲁地区的三线城市,现在平均房价9000+,2014-16年期间基本所有企事业单位自建房都已经建成,均价基本在4000左右,不乏一些单位员工房子多,以5-10万的价格转让名额,有些单位那时候在市场价格6000+的时候,单位集资建房2900,后来由于某些原因价格涨到3200,一些老领导、老资格竟然还去市局,省局上访。唉,可怜我们这些普通老百姓,当初还要为6000+的房子,为选个好户型彻夜排队,现在那些3000+的房价现在已经涨到10000+,而且木有房产证必须全款,还有专门为领导建的复试户型。

    上面说的有点多了,不是嫉妒,而是感觉不公,不过不公有什么办法,谁让我们是苦逼的打工族,谁让我们没权利、没能力、偏偏要在社会的中下层待着。

    进入正题,下面说下收入,我所在城市2017年人均城镇居民人均可支配收入32420元,别按照这个数据了。就拿我来说夫妻双方年收入十万元左右。基本这个水平处在所在地区的一般左右,下面来说说支出,我列了个表格:

    基本差不多就这个样子吧,每个人的消费观念不一样,这个数据也是我大致估算的不可能每项都很精细,而且还有很多没列举的,不过对于我来说肯定比这个多,其他人不清楚。
    如果按照上述我的收入我要买房子,现在买房子至少要3室一厅,100㎡左右吧,因为二胎开放了,自己不想要家里也不会同意。房价均价9000的话,要90万,首付30%,贷款60万,根据基准利率计算(现在应该上浮不少吧)贷款600000,还款1146369.72,30年利息546369.72,年还款38200=3184.36*12,我要在上述费用当中每年缩紧5000多来供房子,而且这还是自己的一套房子,不算装修,家具、家电,要想入住至少要拿出40万来。

    自己没有父母支持,30而立的年龄怎么能够攒够40万,现在是我们收入高了。想想父母辈,面朝黄土背朝天,辛辛苦苦一年甚至不过万的收入,自己感觉收入还可以,原来还敢想象养活他们,可是在这个所有物价都在上涨,唯独工资涨的慢的社会。何来的敢生病,敢想象以后。这个样还没算上孩子以后婚房,假如再要一个二胎,我都不敢想象。

    很多人都在创业,都在闯事业,可是自己没关系,不敢闯,没能力,更不敢闯,还记得看到一句话,说现在的企业家,不是在监狱就是走在监狱的路上,哪个中小企业不偷税漏税,只能说我一土生土长的农民,我害怕。

    我现在能够靠自己娶上媳妇,生个孩子,能够让孩子吃上,穿上,我已经感觉这个社会对我很照顾了,房子的事情是我想的太多了,留下来这点钱,还是想着继续要我的二胎吧。

    国家表示要在2020年全面建成小康社会。我感觉在这个不到一年半的时间我奔不上小康了,我对不起社会,对不起家人,是我拖累你们了。

    以上都是本人闲来没事胡乱写的,而且没上过几天学,如有观点不同,或者哪里不对的,还望各位慢喷,谢谢了。

  • [技术讨论]简单直白的一点房产知识

    闲言碎语就不说了,直奔主题

    首先讲一下大家最关注的房价的未来的趋势吧,不一定准,仅供参考,现在人们买房压力大,说实话大家都希望房价降下来,从我个人的角度来看,最起码这10年之内,房价估计是不会降下来了,排除炒房,开发商捂盘,造假,ZF管控之类大家都清楚的原因,最根本的原因就是成本了,地皮,建筑体系,人工(假如是买毛坯房的话)这三项是最大的成本,现在开发商拿一块地跟以前不一样,每年都高很多,说实话,他们手里的钱,基本上都用来买地皮和办证了,然后找设计院出一套图纸,把地圈起来,做一个大的概念图戳起来,售楼处沙盘一摆,关公小姐门口一站,笑眯眯的就等着各位去送钱了。不管你是全款,还是分期,总而言之言而总之总言而之,咱们买的房子,都是开发商用咱们自己的钱盖起来的,他们赚一个大差价而已。再就是建筑体系,以前是砖混居多,后来开始有了框架结构,承重墙是加砌块的,再后来又有了CL体系(主要说的是民宅。酒店商用大部分还是框架),CL体系的特点是承重墙墙体也是钢筋混凝土浇筑的,并且墙体两边都有隔热隔音的泡沫,这种体系的相对来说,抗震等级和质量都是相当高的,但是建筑成本也高了很多,之前要么是红砖青砖加砌块,现在直接是钢筋混凝土,成本是要高很多的,各位不懂的老板,买房的时候可以问一下,他们的建筑体系,如果是CL体系的,那真的可以放心下手了。最后说一下工人的工费,这是建筑成本的一大项,我们这儿基本上算是三四线城市,几年之前,一个木工每天可以拿到1000多的工资了,只要今天干活,不偷懒,1000多玩似的就到手了,是一天!、

    CL建筑结构体系(Composite Light-weight building system),也称为复合保温钢筋焊接网架混凝土剪力墙(Concreteshearwall with composite heat insulation welded steel frame),它是由CL墙板、实体剪力墙组成的剪力墙结构。

    ~~(请原谅我的咬牙切齿)所以不要觉得做一个工人多辛苦,付出的辛苦和回报真的是成正比的,有好多外地的工人,都是带着媳妇儿去上班,媳妇儿就在工地做做零工,然后每天给他做饭,安逸的很,工人食堂做的东西人家都很少吃,每天出去买酒买肉,尤其是带的媳妇儿再是个川妹子,小巧玲珑唇红齿白吴侬软语的,当时我们在办公室坐着抽烟味儿都不对了!~哈哈,扯远了,说回来这为什么也是一个大成本呢,是因为前些年,工地工人的工资是拖欠最严重的,现在基本上没有什么拖欠工资的事儿了,因为政策必须执行,开工前每个开发商都要交保证金到上面,万一有拖欠工资的情况,这钱可以用来给工人开工资,而且现在的工人都学聪明了,不给钱可以啊,不开工,拖工期,爬塔吊,再不行,就去政府门口扯个小旗子,用不了多久钱就发下来了。这几年多了一项建筑成本,就是环保,因为天气的缘故,现在工地临建的环保,必须做到位,土堆必须覆盖绿网,临建必须达标,外面的围墙据说都要一致了,这是这几年的事儿,这几天脱离这个行业了,所以也没深打听过

    接触过建筑的,大概能知道这些吧,这是我总结的几点,所以说,房价不容易降下来的,除非变天,各位近期有想买房的大佬,我个人的建议就是别再观望,该出手就出手,因为大趋势基本上不会变,买房的时候最好多嘴问一句你们想要的那个小区的建筑结构是什么,要真是CL体系的,那性价比就真的很高了,反正我目前为止觉得这种结构的房子是最值得入手的。

    另外再说几点跟房价没关系的,但是跟我们都有关系的事儿吧,比如房子质量。各位,房子结构漂亮,小区绿化漂亮,都不是重点,重点是房子盖的时候的主体是不是做好了,举个栗子,我之前在的那家监理公司算是我们市第一建筑公司的附属公司(包括开发公司,都是附属公司),自己开发,自己监理,自己盖,这种套路并不少,三个公司其实是一家,当时各个施工处的项目经理啊施工员质检员包括施工处的处长,都熟的不能再熟了。我们监理负责的就是检查工程质量,每一层都要验收几次,从基础开始,钢筋绑好了,模板支好了,或者是浇筑混凝土的时候,都需要检查,旁站。但是谁没谁的心思啊,工人偷懒,干活不认真,或者项目部偷工减料想蒙混过关(当然现在胆大的没有,就是钻小空子),我们检查时候发现达不到验收标准,这时候就是工地上出血的时候了,各种请你吃饭,请你嗨,就为了要你那个验收通过的签字。这种情况有,但是我们也不会说随便放行,毕竟谁签字谁负责,都是考证了确定没问题了之后才肯去吃饭的。不然这饭吃的都不踏实。

    以上说的是本地房产公司的质量,其实质量还是可以的,之前没什么外地开发商和建筑公司,最近房产太热,各个行业的大佬都买地了,然后公开招标,一些外地的低价竞标的公司就开始进来分羹了,不光是建筑公司,还有设计院,也来了,因为本地的设计院的不思进取,100个小区,其实用的是一套图纸,稍微改动一下,就给你拿去用,反正本地的建筑公司,开发公司,也不在乎什么小区外观,差不多就得了,外地设计院都很有东西,设计出来的造型和小区整体规划都很漂亮,但是,建筑公司由于报价低,所以成本相对来说肯定是要压缩的,导致结构上不是很理想,最尴尬的事儿就是懂建筑的能看出来,不懂的,一脸懵逼。这个就不细说了,总之一句话,好看不一定实用。

    最后说一下装修吧,我个人给各位大佬的建议是,能买毛坯房就不要买精装的,宁愿后期自己多花点钱去找人装修一下,因为一个小区盖的时候,主体是控制的最严格的,进入装修阶段,基本上就属于放养了,差不多就行了,不只是这里,所有的城市基本上都是这样的,装修队伍素质参差不齐,基本上做精装做的好的,不会接工地上的活,给的价格太低。就算接了,也做不好。就不如自己买毛坯房单独找装修公司做。不过有的开发公司是强制性的。地砖,墙砖,墙面,门窗,卫浴,都是强制性给你安装好的,但是即使这样,还是有不差钱的大佬,等交工后全部砸了重新做。但是重新做,真的不如毛坯房直接找装修公司装修,毕竟是要对装修好的房子进行二次破坏再做。外面不知道,我们本地如果跟开发公司,或者是项目部负责人说好了,是可以等主体交工了,自己着手装修的,但是,他们退给你的钱实在是有限,这个不要抱太大期望。

    来几个验收房子的小窍门给各位

    1:建筑面积和使用面积,开发商有时候会把这个混淆,比如建筑面积130平,但是你入住后发现没那么大,才发现这建筑面积不是使用面积,看房的时候一定要看清楚,是建筑面积还是使用面积,是不是有公摊面积。

    2:测量使用面积,我这种数学不好的小白也能量出来,说白了,就是长X宽,把各个房间的长X宽一加,就是自己的使用面积(应该没错吧?^_^)

    3:新房验收的几个注意点,(1)测量使用面积的时候可以顺便测量房子是不是规整,比如说卧室,量一下这边的长度,然后再去量一下另一边的长度,看看是不是一致,房间是不是规整,如果误差太大,可以找他们要个说法。(2)墙砖地砖的检验方法,用小锤儿敲打,每块砖都敲打一下,贴的密实的跟空鼓的,是两种不同的声音,有空鼓的,赶紧找他们返工,不要等,不然过几天肯定是要脱落或者鼓胀的,尤其是北方做地暖的地砖,还有阳台的墙砖,(3)电工线盒,最好是拆下一个看一下,开关,或者插座的,看看电线是不是铜线,是多粗的,是不是跟装修图上要求的一样,如果比要求的要细,会存在短路等风险的,(4)检查墙体装修,不管是刮膏还是刷漆的墙体,仔细看一下是不是有裂纹,有的话,及时返修,因为有的地方可能的电工敷线割的地方,以后裂开了,很难看。(5)防盗门,拿到钥匙之后,开一下别人家的试试,多开两家。哈哈,这种一把钥匙开一个小区的事儿并不少见,所以各位大佬尽量试一下,个人建议是房子到手之后马上换锁,至于为啥,我想不用多说,大家都懂的

  • 中国目前房价到底会不会降价?

    要不要买房子?

    最近几年,中国经济平稳快速增长的背后,房地产产业功不可没,特别是随着中国城市化进程的加快,房地产产业推动了各行业的发展,并创造出大量的就业机会。可以毫不夸张的说,房地产已经渗透到我们日常生活的方方面面,决定着当前的中国经济命脉及其走向。房地产直接影响着钢材、水泥、化工、玻璃、木材、电器、照明、陶瓷、建材、水暖、银行、教育、医疗、商超、交通、娱乐等数百个行业。到目前为止,在中国还找不出哪一个行业能够像房地产一样广泛而深入地影响着中国经济。 (更多…)